Mittwoch, 12. April 2023

Mieterselbstauskunft

Ich bin derzeit auf Wohnungssuche und ein potentieller Vermieter hat auf eine Bewerbung mit dem Verlangen einer Selbstauskunft geantwortet. Leider ist er noch viel weiter über das Ziel hinausgeschossen als seine in der Zwischenzeit nicht wenigen Vorgänger. Zu bedenken ist auch, dass ohne die Vorlage der geforderten Unterlagen die Wohnung meist an einen anderen Interessenten vergeben wird. Dies hat mich zu Recherchen veranlasst hat. Entsprechend habe ich Folgendes herausgefunden:

Mietauskunftsbogen

Im Mietauskunftsbogen dürfen seitens der Vermietung nur Fragen gestellt werden, die für das zukünftige Mietverhältnis relevant sind. Dabei ist gem. EU-Datenschutz-Verordnung (kurz: DSGVO) das Prinzip der Datenminimierung zu beachten. Die von der vermietenden Person abgefragten Informationen müssen gem. Art. 5 Abs. 1 DSGVO für festgelegte, eindeutige und legitimierte Zwecke erhoben werden und auf das die Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein.

Die Falschbeantwortung zulässiger Fragen kann unter Umständen gravierende Folgen haben. Der Vermieter kann den Vertrag schlimmstenfalls wegen arglistiger Täuschung anfechten oder kündigen (LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08), insbesondere bei falschen Angaben zur Bonität. Darüber hinaus kann er vom Mieter Schadensersatz verlangen.

Dies gilt selbstverständlich nicht für die Falschbeantwortung eindeutig unzulässiger Fragen. Diese stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und es droht dem Vermieter nach Art. 83 Abs. 5 DSGVO ein Bußgeld. Wie hoch dieses ausfällt, hängt vom Einzelfall ab und wird gem. Art. 83 Abs. 2 DSGVO nach den Kriterien der EU-Datenschutz-Verordnungbemessen. Deshalb sollte man ganz genau überlegen welches "Standard-Dokument" man irgendwo aus dem Internet herunter lädt. Es haftet nicht der Ersteller sondern derjenige der es einsetzt.

Der Bußgeldrahmen ist so gefasst, dass für unzulässige Fragen eine Strafe von bis zu 2 Millionen Euro erhoben werden kann. Das liegt daran, dass es sich bei solchen Fragen um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Allerdings hängt das Bußgeld stark davon ab, wer die Ordnungswidrigkeit begeht und wie schwerwiegend sie ist.

Wenn ein privater Vermieter einige unzulässige Fragen in einer Mieterauskunft stellt, hat das weniger ernste Konsequenzen, als wenn eine Wohnungsgenossenschaft solche Fragen grundsätzlich stellt und die unzulässig erhobenen Daten abspeichert und auswertet.

Das darf der Vermieter vor der Wohnungsbesichtigung fragen und speichern
  • Vollständiger Vor- und Nachname
  • Nötige Kontaktdaten
  • Geburtsdatum
  • Liegt ein Wohnberechtigungsschein vor?
  • Sind Haustiere in der Mietwohnung geplant?
Wenn echtes Interesse an der Wohnung signalisiert wird (das dürfte aber erst bei der Wohnungsbesichtung der Fall sein), darf der Vermieter Folgendes erfragen
  • Wie viele Personen werden in die Wohnung einziehen? Sofern die Wohnung Dritten zur Verfügung gestellt werden soll, die nicht namentlich im Mietvertrag aufgeführt werden und auch nicht zum berechtigten Familienkreis gehören, sind diese Personen dem Vermieter zu melden. Daher muss der Zuzug, sofern bereits bei der Anmietung absehbar, vor Vertragsschluss in der Selbstauskunft angegeben werden.
  • Wie viele Kinder haben Sie?
  • Soll die Wohnung privat oder auch gewerblich genutzt werden? Die gewerbliche Nutzung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig ist. Daher kann der Vermieter bereits in der Selbstauskunft nach einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung fragen. Zwar kann der Mieter einen Anspruch auf die Genehmigung haben, wenn die Tätigkeit von außen nicht erkennbar und nicht wahrnehmbar ist und somit Beeinträchtigungen der anderen Hausbewohner nicht anzunehmen sind, jedoch ist die Beurteilung, ob die Nutzung genehmigungsfähig ist, einzelfallabhängig. Der Vermieter kann im Zweifelsfall vom Vermieter die Unterlassung verlangen.
  • Wie alt sind Sie?
  • Welchen Beruf üben Sie aus und wer ist Ihr Arbeitgeber?
  • Wie hoch ist Ihr Nettoeinkommen?
  • Wird die Miete von der Agentur für Arbeit übernommen?
  • Läuft gegen Sie ein Insolvenzverfahren?
  • Liegt ein Räumungstitel wegen Mietrückständen vor?
  • Bei der Wohnungsbesichtigung darf nach dem Personalausweis gefragt werden
  • Die Frage nach Referenzen aus früheren Mietverhältnissen ist zulässig.
  • Der Vermieter darf nach Haustieren oder einer zukünftig beabsichtigten Haustierhaltung fragen. Bei einer Falschbeantwortung der Haustierfrage kann der Vermieter zwar nicht außerordentlich fristlos kündigen oder den Mietvertrag anfechten, jedoch hat er die Möglichkeit, den Mieter abzumahnen und zu fordern, dass das Haustier aus der Wohnung verbracht wird (LG Berlin, ZMR 1999, 28).
  • Je nach Einzelfall müssen Mieter auch von sich aus Informationen an den Vermieter weitergeben, selbst wenn sie nicht gefragt wurden. Das ist dann der Fall, wenn ein Schweigen sonst den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt – mit der Folge, dass der Mietvertrag vom Vermieter angefochten werden kann oder er gar unwirksam ist (§§ 123, 124 BGB). Zum Beispiel besteht meist eine Aufklärungspflicht, wenn der Mieter arbeitslos ist und sich die Miete eigentlich gar nicht leisten kann oder gegen ihn derzeit ein Insolvenzverfahren läuft.

Diese Unterlagen darf der Vermieter kurz vor Vertragsabschluss verlangen
  • Belege zu Einkommensverhältnissen
  • Bonitätsnachweis von der Schufa
  • Mietzahlungsbestätigung
  • Kontoverbindungsdaten
Ob eine Vermögensauskunft (SCHUFA) verlangt werden kann, ist strittig, jedoch zumindest dann zulässig, wenn sich die Auskunft auf die letzten drei Jahre beschränkt (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 28.12.2006 – 7 T 10477/06).

Eine Schufa-Auskunft lässt nicht wirklich einen Rückschluss auf finanzielle Verhältnisse und auf zukünftige Zahlungsunfähigkeit zu. Es handelt sich um eine lose Datensammlung aus der Vergangenheit die statistisch ausgewertet wird und nicht selten auch falsche Angaben enthält.

Laut Schufa sind nach den Daten aus den Jahren 2018 bis 2021 zum Beispiel gerade einmal 15,27 Prozent der Personen mit Restschuldbefreiung nach dem Insolvenzverfahren negativ aufgefallen. Die Schufa ist jedoch der Meinung dass es deshalb berechtigt ist, die 84,73% die nicht aufgefallen sind in Sippenhaft zu nehmen. Ihnen es unmöglich zu machen einen Kredit aufnehmen, eine Wohnung neu zu mieten und ein Bankkonto eröffnen.
 
Der Hauptgrund für Privatinsolvenzen und damit Zahlungsunfähigkeit ist aber Arbeitslosigkeit die von der Schufa gar nicht vorausgesehen werden kann. Die Schufa nimmt für eine geringe Erfolgsqote rund 25% der Menschen in diesem Land die sich nicht zu schulden kommen lassen in Sippenhaft. Nicht umsonst verstößt die Schufa auch gegen EU-Recht.

Mehr als ein Ersatz und eine weit bessere Quelle dürfte eine Mietzahlungsbestätigung sein. Der Mieter hat gegen seinen früheren Vermieter jedoch auch keinen Anspruch auf die Erteilung einer solchen Bescheinigung (BGH Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08, NZM 2009, 853). Eine Alternative sind Belege der Zahlungen durch Kontoauszüge oder Quittungen des Vermieters.

Diese Fragen sind in der Mieterselbstauskunft tabu
  • Fragen nach dem Einkommen Angehöriger sind grundsätzlich nicht zulässig. Dies gilt jedoch nicht für Mitmieter oder Bürgen. Für diese Personen darf der Vermieter berechtigterweise nach den Einkommensverhältnissen fragen.
  • Wie ist der Familienstand?
  • Alles rund um die Familienplanung: Möchten Sie heiraten? / Planen Sie Kinder? / Sind Sie schwanger? Eine Überbelegung wird bei regulären Wohnraummietverhältnissen in der Regel aber erst bei mehr als einem Erwachsenen oder zwei Kindern pro 12 qm angenommen, was in der Praxis eher selten vorkommt. Zumeist wird zur Vermeidung einer Überbelegung jedoch die Frage danach, von wie vielen Personen die Wohnung genutzt werden soll, als zulässig erachtet.
  • Welche sexuelle Orientierung haben Sie?
  • Rauchen Sie? Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch i. S. d. § 538 BGB (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07). Die Frage danach ist daher unzulässig.
  • Konsumieren Sie Alkohol oder Drogen?
  • Wer ist der bisherige Vermieter?
  • Sind Sie Mitglied in einer Partei?
  • Sind Sie Mitglied in einem Verein? Dazu gehört auch die Frage nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein.
  • Haben Sie Vorstrafen oder laufen Ermittlungen gegen Sie? (AG Rendsburg, Urteil vom 05. Juli 1990 – 3 C 241/90). Hiervon ist jedoch eine Ausnahme zu machen, wenn die Vorstrafe im Zusammenhang mit einem früheren Mietverhältnis besteht oder wegen einer Vorstrafe in Bezug auf die Wohnverhältnisse besondere Auflagen zu beachten sind.
  • Welcher Religion gehören Sie an?
  • Was ist Ihre Staatsangehörigkeit?
  • Welche Hautfarbe haben Sie?
  • Haben Sie (chronische) Krankheiten oder Behinderungen?
  • Spielen Sie Instrumente? / Welche Musikrichtung bevorzugen Sie?
  • Wie oft erhalten Sie Besuch?
Verlangen nach Personalausweis 

Vermieter und manchmal auch Makler wollen Mietbewerber dazu bringen, ihm Kopien ihrer Ausweise zu übermitteln. Auf die Frage der Betroffenen nach Gründen wird geantwortet, die Ausweiskopien benötige ein Anwalt für den Fall, dass er Mietschulden einklagen müsse. Ferner sei die Ausweiskopie notwendig bei der Einholung einer Schufa-Auskunft.

Das ist jedoch rechtswidrig, auch wenn es sich hier in der Immobilienwirtschaft offenbar um eine gängige Praxis handelt. Das Personalausweisgesetz besagt in § 20 Abs. 1, dass sehr wohl bei Vorgängen, wie einem Identitätsnachweis, gegenüber nicht-öffentlichen Stellen der Personalausweis genutzt werden darf. Bei einer Kopie jedoch würde eine Vielzahl an Daten erhoben, verarbeitet und genutzt, die für eine Identifizierung nicht erforderlich sind. Somit verstößt das Einfordern von Kopien im Kundenkontakt § 28 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 des damals verbindlichen BDSG und ist unzulässig, wo doch eine direkte Einsichtnahme in den Personalausweis des Kunden und der sofortige Abgleich von Daten möglich wäre. Das heißt für den Vermieter, dass er einen Blick auf den Ausweis werfen darf, um die Identität des potenziellen Mieters zu überprüfen. Mehr jedoch darf er nicht.

Zudem genügt selbst die Einwilligung des am Mietverhältnis Interessierten nicht als Berechtigung, eine Kopie des Ausweisdokuments anzufertigen. Dies bedarf nämlich einer, so wörtlich „freien Entscheidung“ des Befragten. Dies trifft aber nur dann zu, wenn theoretisch der gewünschte Mietvertrag auch ohne die Einwilligung unterzeichnet werden könnte. So ergibt sich bei Mietinteressenten eine Drucksituation, in der eine Einwilligung aus freien Stücken unmöglich ist. In datenschutzrechtlicher Hinsicht ist das Abfordern von Ausweiskopien also in jedem Fall nicht zulässig.

Vermieter dürfen also um die Vorlage eines Ausweisdokuments bitten. Nach dem Grundsatz der Datenminimierung darf er den Ausweis aber nicht kopieren. Er ist lediglich befugt, nach Kontrolle des Ausweisdokuments einen Vermerk anzufertigen, dass der Personalausweis geprüft wurde. Auch die Seriennummer des Ausweises darf der Vermieter nicht notieren.

Einkommen und Arbeitgeber

Der Vermieter darf nicht nur nach der Höhe des Einkommens, sondern auch nach dem Beruf und dem Arbeitgeber (LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08) und sogar nach Pfändungen des Arbeitseinkommens fragen (LG Köln WuM 1984, 297; AG Bonnm WuM 1992, 597).

Sogar dann, wenn der Mieter kein eigenes Einkommen hat und die Miete vom Sozialamt oder von Angehörigen übernommen wird, hat der Mieter bei der Selbstauskunft die Angaben zu seiner Bonität, seinem Arbeitseinkommen und der Arbeitsstelle wahrheitsgemäß anzugeben, da die Übernahme der Mietzahlungen durch Dritte nicht dieselbe Sicherheit bietet wie die Zahlung unmittelbar durch den Mieter selbst (LG Gießen, ZMR 2001, 894).

Der Vermieter darf auch danach fragen, ob die Unterstützung Dritter (insbes. Sozialamt) erforderlich ist, um die Miete aufbringen zu können (AG Frankfurt, Urteil vom 27.08.1987 – 33 C 627/87-29).

Bei Selbstständigen kann der Vermieter auch Nachweise zum Einkommen und den Vermögensverhältnissen in Form einer Bankauskunft verlangen.

Quellen



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